تأثر القطاع العقاري بالعديد من العوامل خلال العام الجاري 2018، ومنها زيادة أسعار مواد البناء، بالإضافة إلى انخفاض القدرة الشرائية للمصريين، مما انعكس على القطاع بالسلب خلال الفترة الماضية، وأدي إلى "التباطؤ" والركود الحاد فى حجم مبيعات الشركات العقارية فى مصر.
هذا ويواجه المطورون العقاريون تحديات كبيرة خلال 2019، نظراً لرفع الدعم المتوقع عن المحروقات مع بدايات العام المالي المقبل، والذى سينتج عنه زيادة فى أسعار الوحدات السكنية، علماً بأن الشركات استنفذت جميع الخطط التسويقية لجذب وتحفيز المواطنين على الشراء ومنها مد فترات السداد إلى 10 سنوات لتقسيط الزيادة التى تمت على الوحدات الجاري تشييدها.
وقال المهندس غطاس عزيز، رئيس مجلس إدارة مجموعة العمارة للتشطيبات وتنفيذ المشروعات العقارية، إن عام 2019 سيشهد فلترة الشركات العقارية فى السوق المصري، وبالتالى ستظهر شركات وتختفى شركات من القطاع .
وأضاف "عزيز"، أن القطاع العقاري يشهد طفرة غير مسبوقة من حيث المنافسة الجادة بين الشركات فى الدخول بالمشروعات السكنية وتحديداً بالعاصمة الإدارية الجديدة، وهذا يخلق أسعارا تنافسية متفاوتة بين مطور وآخر، كل على حسب ما يقدمه المطور لعملائه، من حيث الشريحة المستهدفة ومساحة الوحدة السكنية وانواع التشطيبات بها إلى آخره.
وأشار "عزيز"، إلى أن التكلفة الإنشائية للوحدات السكنية ارتفعت بما يعادل الضعف خلال العامين الماضيين، وبالتالى زادت أسعار العقارات بشكل جنوني خلال الفترة الراهنة، منوهاً أن زيادة أسعار العقارات كانت بسبب رفع أسعار المحروقات نتيجة ارتفاع جميع أسعار السلع والخامات التى تدخل فى صناعة التشييد والبناء.
وأكد "عزيز"، على أن ارتفاع أسعار المحروقات خلال العام المقبل 2019، سيزيد من سعر الوحدة السكنية بما يعادل 10% وقد تبلغ 15 % فى بعض المناطق والمدن الجديدة التى عليها إقبال من المواطنين.
ومن جانبه قال المهندس شريف حليو، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات مرسيليا العقارية، إن تكلفة الوحدات السكنية أصبحت مرتفعة حاليا بصورة لا تتناسب مع القدرات الشرائية للمواطنين، لافتاً إلى أن المطورين العقاريين اضطروا مع الإرتفاع الكبير فى تكلفة الوحدات السكنية إلى تخفيض المساحات من جهة وزيادة فترات السداد لتصل إلى 10 سنوات، مما مثل عبئا أكبر على المطور الملتزم بسداد قيمة الأرض وتكلفة التنفيذ وكذا تقسيط طويل للعملاء.
وأكد "حليو"، على أن عدم ثبات أسعار تكلفة تنفيذ بقطاع البناء والتشييد أبرز المعوقات التي لا تزال تواجه المطورين العقاريين خلال المرحلة المقبلة، وبالتالى فإن مقترح انشاء صندوق تمويل للمساكن ذات المساحات الأقل من 100 متر بفائدة مخفضة مقترح جيد للغاية ومناسب لاحتياجات القطاع الأوسع طلبا العقار.
هذا وتنفذ الحكومة المصرية برنامج الإصلاح الاقتصادي، من خلال سياسة رفع الدعم، ومن المتوقع رفع أسعار المحروقات والوقود خلال العام المقبل 2019، وبالتالى سيؤثر هذا على جميع السلع والمنتجات بالزيادة المتوقعة نتيجة ارتفاع التكلفة من جهة ورفع تكاليف النقل من جهة آخريآ وتعتبر أسعار مواد البناء أحد أهم المنتجات التى تدخل فى صناعة التشييد والبناء وترتبط بإرتفاع أسعار المحروقات.
وفى هذا الشأن قال أحمد الزيني، رئيس شعبة مواد البناء بالإتحاد العام للغرف التجارية، إن في حال رفع أسعار الوقود خلال العام المقبل 2019 سينتج عنه حتمياً ارتفاع فى أسعار السلع والمنتجات، ومواد البناء مثلها مثل أي سلعة آخري، مشيرا إلي ضرورة الدارسة المتأنية لتأثير ارتفاع الأسعار علي الصناعات المختلفة قبل تطبيق أي قرار.آ
وأضاف "الزيني"، أن ارتفاع سعر المواد البترولية والوقود فى مصر سيزيد سعر التكلفة الإنتاجية نتيجة نقل المنتجات من المصانع إلى الموزعين، لافتاً إلى أنه لا يستطيع تقدير مقدار الزيادة في الأسعار قبل إتخاذ القرار المتعلق بالزيادة، مشير إلي أنه في حال استقرار الأسعار كما هي لن يكون هناك ارتفاع.
ومن جانبه قال الخبير العقاري صلاح عبد الله، إن ارتفاع أسعار مواد البناء فى السوق سيكون له أثر كبير في أسعار العقارات وقطاع التشييد فى مصر، لافتاً إلى أن القطاع العقاري هو الناتج النهائي وكل هذا يتحمله المواطن الذي يريد شراء وحدة سكنية. آ
وأضاف "عبد الله" إلى أن العام المقبل 2019 سيشهد تغييرا ملحوظا في استثمارات الشركات وتنافسها في تنوع الوحدات السكنية والمشروعات، التي تُقدم للعملاء، وذلك من أجل عرض مبيعات عقارية أكثر، وتقوم أيضاً الشركات بإتقان الجودة التي تعمل على تطور وتقدم الوحدات السكنية.
وقال بنك الاستثمار فاروس، إن عام 2018 شهد استمرار توجهات القطاع العقاري التي ظهرت في العام الماضي، مثل انخفاض حجم الوحدات ومتوسط الجدول الزمني للتقسيط على 7 أعوام، مضيفا، أن التغيير في مدى ارتفاع السعر وزيادة المنافسة، أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 30.0-40.0% عام 2017، مقابل ارتفاع بنسبة 10.0-15.0% في عام 2018، وظهور شركات عقارية جديدة، تفتقر معظمها الخبرة للعمل في القطاع، ومن ثم، قد تكون بالفعل محفزًا لتوجيه المستهلكين إلى أسماء الشركات المعروفة بشكل أكبر.
وتوقع فاروس، في تقرير بحثي، أن مبيعات العقارات في عام 2019 ستكون خافتة، ومع ذلك، لن يمد المطورون العقاريون جداول التقسيط الزمنية نظرًا لزيادة معدلات المخاطر التي تتعرض لها الدورات النقدية، كما توقع زيادة أسعار الوحدات بنسبة 5% مصحوبة بزيادة في التكلفة بنسبة 10%، مشيرا إلى أن الشركات ذات العمليات التجارية المستقرة ستتفوق على الشركات التي تعتمد على مبيعات سكنية.
ولفت فاروس أيضا إلى أنه في سياق المزادات التي تعقدها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، تلعب الهيئة دور صاحب الأرض في مخطط مشاركة الإيرادات ومنافس لأصحاب الأراضي، ومع ذلك، تدعم الأخبار الأخيرة المتعلقة بخطة الهيئة لزيادة حصة إيراداتها التوجه إلى المشروعات المشتركة مع أصحاب الأراضي.
-------------------
تقرير – أيمن الضبع
